满足物业管理服务项目采购要求。

符合国家和地方相关要求和标准。

一、项目概况

（一）项目背景

为进一步深化后勤社会化改革,营造优美的校园环境，提升对全校师生服务的质量，为广大师生提供更好的学习和生活环境，学校确定在原物业委托管理的基础上，进一步扩大托管范围，启动新一轮物业管理服务单位的招标工作。

（二）项目基本情况

长沙市望城区美琪学校位于长沙市望城区月亮岛街道黄都港社区，学生人数2578人左右。占地面积40750.64㎡，绿化面积16300.56㎡，总建筑面积27668.98平方米，其中包括：

1、教学楼2栋：建筑面积7252.70㎡；

2、综合楼1栋：建筑面积6256.17㎡；

3、风雨操场、食堂1栋：建筑面积4972.68㎡；；

4、教师周转房1栋：建筑面积3137.95㎡；

5、门卫1栋：建筑面积55.48㎡；

6、地下室（包括配电间、停车坪、变电房，杂物间等）：建筑面积3892.59㎡；

7、运动场地及健身场地：建筑面积约6344.01 ㎡。

8、全校范围内的道路、下水道、建筑物四周排水沟、绿化带卫生及垃圾站的物业管理。

1、物业管理服务期限： 贰 年（从签订合同之日起算时间）。每季度业主单位对物业单位进行考核，如业主单位对物业季度考核低于400分，业主单位有权单方面终止合同。

2、对下述物业范围提供物业管理服务：物业管理，校园内保洁，水电维修，绿化维护，学校保健，库房管理，固定资产平台管理，会务、活动接待、资料复印，书吧管理等物业服务工作。

（1）教学楼、体育馆，综合楼、学校公共区域(室外)，教师周转房、地下车库等物业管理服务；

（2）水电设施的维修维护；

（3）体育馆、运动场地、健身场所物业管理服务(含室内保洁的服务)；

（4）固定资产平台管理，会务、活动接待，库房管理等物业管理服务；

（5）校园环境卫生，垃圾外运，环保设备设施的物业管理服务；

（6）协助学校运输分发教材教辅资料，配电间，水塔等物业管理服务；

（7）学校内常规、突发情况的卫生保健服务。

（8）物业服务范围内甲方交办的与上述物业服务内容同性质的其他物业管理服务。

1、物业人员配备不少于17人：项目管理1人、物业助理1人、水电工2人，保洁员8人、绿化员1人、库管员1人、保健员1人、书吧管理员1人、接待1人。

2、年龄20-60岁之间，在相应岗位有2-3年以上工作经验者优先；具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。

3、所有工作人员统一着装，所有员工需持有健康证。电工、保健、消防中控值班等特殊岗位需持相关资格证上岗。班长以上管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从采购人统一领导和临时调配，保证采购人物业管理服务的有序高效运作。

（一）环境卫生保洁服务

服务内容

服务范围内的公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化带卫生工作，垃圾池设备保洁维护工作（不包含教室内、教师办公室及教师周转房室内的卫生保洁)。

服务标准：

1、卫生保洁

服务内容：公共建筑物、地面设施、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地卫生工作，垃圾池设备维修维护保洁工作（不包含教室、功能室内及教师宿舍室内的卫生保洁）。

服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现;

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；.

（4）公共地面、地下车库每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用大地拖全面清洁，随时注意清洁；

（5）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好各会议室；会议室、报告厅会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁; 接待室每天清扫整理一次；

（6）道路、广场、运动场地保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

（7）遇文明创建，大型接待等重大活动开展时，物业公司需相应配合甲方搞好保洁工作；

（8）楼栋内的除四害、定期消毒、杀菌;

（9）学校内化粪池、隔油池定期检查，及时上报，所产生的清淤费用由采购方负责；

(10)综合楼办公室每天打扫清理一次。

2、垃圾收集及外运要求：

（1）做到及时清扫、收集；校区内垃圾日产日清，垃圾清收率不低于98%；密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象。

（2）根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集，并负责按政府职能部门要求清运垃圾至指定点。

3、公共卫生区域的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。所需的耗材，如扫把、拖把、卫生球、清洁剂、垃圾筒、废纸筒、垃圾袋、茶叶篓等由学校自行釆购供物业公司使用。卫生间如遇严重堵塞，及时进行疏通，所产生的费用由采购方承担。

4、公共区域的垃圾箱的保洁：

数量：物业公司根据情况配置、费用由采购方承担。

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

5、卫生消杀

（1）无老鼠活动迹象。

（2）室内区域无苍蝇、蟑螂、白蚁等活动迹象。

（3）蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

（二）绿化养护要求

1、服务内容

物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准

(1)有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。无枯枝死枝及病虫害现象；

(2)定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％，草坪纯度95％；

(3)室内外花木摆放及维护，不含教室内。

(4)学校提供绿化所需水电及所需农药、肥料、工具、汽柴油等，供货商根据绿化的实际情况报所需物品计划，采购方进行釆购，费用学校承担。

（三）房屋及公共维护（含水、电、搬运、杂工）

1、给排水系统设备运行维护

1.1服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护、巡查。

1.2服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

2.1服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、空调系统、等设备进行日常管理和养护，确保正常运行使用。

2.2服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。协助学校每年对避雷系统遥测一次。

3、消防系统设备管理维护

3.1服务内容：每月对灭火器、消火栓检查一次，做好记录，及时报修。

3.2服务标准：定期对消防系统和设施进行巡查，

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