2024年葫芦岛市机关事务保障服务中心（二部、五部、高新分部）办公区

物业服务采购项目

★ 一、项目基本情况、物业服务范围及相关要求

（一）001包组办公区基本情况、物业主要服务范围和服务人员组成

本项目保障中心四部（高新园区分部）办公区作为独立办公区，办公条件和服务设施较完备，物业服务需求较大，为保证物业服务水平，设定为中标企业管理机构驻地，统筹中标项目物业服务工作，投标方需分别提供三个办公区物业服务工作量清单报价。

（一）各办公区基本情况和物业主要服务内容、范围和服务人员组成

葫芦岛市开放大楼办公区（中心高新分部）位于葫芦岛市高新产业园区高新五路1号，是市应急局机关办公所在地，建筑面积6058平方米，物业主要服务内容及范围包括1栋办公主楼和1栋附属楼内公共部位（走廊、门厅等）、活动室、会议室、卫生间、电梯间等区域的保洁保安及综合维修工作；办公楼外广场、停车场、道路、园林绿化等附属设施的清洁卫生和养护管理工作；垃圾清运、楼外清扫绿化、化粪池清掏、下水疏通、除冰除雪、意外险缴纳等工作。设置10名物业人员，包括1名管理人员，1名维修人员，3名保洁人员，4名保安人员，1名外扫人员。上述人员均为专职人员，不许外派或兼职。

葫芦岛市人大办公区（中心二部）位于葫芦岛市龙港区龙湾大街5号，是市人大常委会机关办公所在地，建筑面积8303.62平方米，物业主要服务内容及范围包括三栋办公楼（含主楼3-5层市信息中心、市委统战部、纪检组办公区）及楼内公共部位（走廊、门厅等）、各市人大委办主任办公室、健身房、会议室、接待室、卫生间、浴池等区域的保洁保安及综合维修工作；办公楼外广场、停车场、道路、园林绿化等附属设施的清洁卫生和养护管理工作。垃圾清运、楼外清扫绿化、司炉、化粪池清掏、下水疏通、除冰除雪、意外险缴纳等工作。设置7名物业人员，包括4名保洁人员，2名保安人员，1名会务人员。上述人员均为专职人员，不许外派或兼职。

葫芦岛市政协办公区（中心五部）位于葫芦岛市龙港区龙湾大街7号，是市政协机关办公所在地，建筑面积8499.2平方米，物业主要服务内容及范围包括三栋办公楼及楼内公共区域（走廊、门厅等）、健身房、会议室、接待室、卫生间、浴池等区域的保洁保安及综合维修工作；办公楼外广场、停车场、道路、园林绿化等附属设施的清洁卫生和养护管理工作；垃圾清运、楼外清扫绿化、司炉、化粪池清掏、下水疏通、除冰除雪、意外险缴纳等工作。设置7名物业人员，包括3名保洁人员，2名保安人员，1名外扫人员，1名司炉人员。上述人员均为专职人员，不许外派或兼职。

（二）001包组物业服务还须包含如下其他工作内容、费用及相关要求

1、办公区垃圾清运工作及费用，垃圾包括办公区各类垃圾，垃圾清运费含装卸、外运、垃圾定点堆放处理、缴纳处理回收政策性收费等各类费用，发包方不承担任何费用，垃圾清运不计次计量，实行全年费用一次性包干制。

2、清掏办公区内化粪池、疏通办公楼卫生间和食堂内下水管道工作及费用，包括室外疏通下水井和相应管道。

3、物业保洁工具由中标方自备，包括大拖布、小拖布、抹布、棉线托、大小水桶、笤帚、铁锹、除雪铲、海绵拖、玻璃刮、铁撮子、胶皮棒、手电筒、橡胶手套、钢丝球等。

4、物业人员意外伤害保险费用。物业人员的人身安全、从业资格等问题由中标方负责，采购方不承担因安全问题产生的各项费用。

5、办公区冬季除雪除冰工作及费用。物业应配备必要的除雪除冰工具和机械设备，冬季办公区内交通道路、停车场、车棚、人行步道及绿化带遇冰雪覆盖时，应及时开展除雪除冰工作，保障办公区各项工作正常运转，防止绿化带冻伤损坏。

6、人大办公区浴池司炉工作及费用。司炉工应具备从业资格，按照标准流程操作，确保锅炉安全正常运行，及时发现、上报、处理设备故障和安全隐患。

7、办公区应配置楼外清扫园林绿化专职人员。负责建筑红线内道路、室外自行车棚、停车场及楼前后广场管理区域的卫生清扫和办公楼所属范围内公共绿地、花木等的养护与管理。

8、由中标方物业人员造成的办公区设施设备物品损坏应照价赔偿。保洁过程中不得私自移动、使用、拿走办公区内的办公物品和私人物品，办公区内发现的遗落物品应及时汇报并上交发包方保管。

9、中标方应按行业标准和服务内容，制定物业服务相应管理制度及细则。明确物业服务人员岗位职责，编制物业水电气暖使用安全规程及相应应急预案，接受发包方管理人员定期检查和合理化意见，做好物业服务工作。

10、领导办公室保洁工作要在不影响正常办公的前提下敞门进行，始终保持办公室干净、整洁。落实保密防盗要求，严禁翻阅、拍摄文字资料，严禁在室内从事与物业保洁服务无关活动，严禁对外传播泄露室内信息。

11、不得随意拍摄办公人员及环境，不得发布或传播相关内容至微信、抖音等网络电子信息平台，因物业人员擅自发表、传播相关言论、图片、视频等行为造成不良影响的，采购方有权终止合同。

12、中标方应在办公区配备日常物业服务维修工具，如电工钳子、万用表、常用工具箱、电钻、角磨机、爬梯、下水疏通机等工具。

13、中标方管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位从业资格证书如锅炉工证、水暖工证、健康证等，从事危险或特种作业时严格遵守安全操作规程，定期进行岗位培训，物业服务水平和质量符合现行行业标准。

14、物业公司必须遵守采购人的各项规章制度，如因物业公司工作失误而造成采购人经济损失，由物业公司负责赔偿经济损失。不可抗力的因素除外。

15、如果物业公司有重大失误，造成安全事故或伤亡事件，给采购人造成严重不良影响的，业主可以终止该物业合同。

16、物业公司同时接受相关行业主管部门的监督管理，产生的费用由物业公司负责，物业人员需要办理的相关证件物业公司也必须办理齐全，全体人员要求持相关证件上岗。

17、保洁人员要签署保密协议，并严格遵守。

18、物业公司应配备足额、专职物业服务人员，人员数量应不少于需求数量，且人员常驻专职服务于本项目，不得以临时借调、兼职或与其他项目共用等原因和方式管理使用本项目物业服务人员，如发生上述情况，视为违约，业主可以终止该物业合同。

19、中标方物业工作人员在工作期间可以在采购方单位食堂就餐，但需要按照发包方标准按时足额交纳伙食费。

★二、委托服务具体事项及标准

001包组招标物业服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、消防安全管理、突发事件处理等。服务标准参照《物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）（试行）》。

（一）基本服务

1、目标与责任

（1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。

2、服务人员要求

（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。

（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。

（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业 证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。

（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。

（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。

3、保密和思想政治教育

（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：

①明确重点要害岗位保密职责；

②对涉密工作岗位的保密要求。

（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。

（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。

（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。

4、服务改进

（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。

（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。

（3）需整改问题及时整改完成。

5、服务改进

（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。

（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。

（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。

（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。

6、服务方案及工作制度

（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。

（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。

（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。

7、服务热线及紧急维修

（1）设置24小时报修服务热线。

（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

（二）房屋维护服务

1、主体结构、围护结构、部品部件

（1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。

（2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告。

（3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告。

（4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告。

（5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。

（6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。

2、其他设施

（1）每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告。

（2）路面状态良好，地漏通畅不堵塞。

3、装饰装修监督管理

（1）装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。

（2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。

（3）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。

4、标识标牌

（1）标识标牌符合《公共信息图形符号 第1部分：通用符号》（GB/T 10001.1）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志 第1部分：标志》（GB13495.1）的相关要求。

（2）每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。

（三）公用设施设备维护服务

1、基本要求

（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。

（2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。

2、设备机房

（1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。

（2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。

（3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。

（4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。

（5）安全防护用具配置齐全，检验合格。

（6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。

3、给排水系统

（1）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。

（2）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。

（3）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。

（4）每季度至少开展1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。

4、消防系统

（1）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。

（2）消防系统各设施设备做好巡查工作。

5、供配电系统

（1）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。

（2）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。

（3）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。

（4）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。

6、照明系统

（1）外观整洁无缺损、无松落。

（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。

（3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。

8、锅炉设备（市政府办公区）

（1）建立24小时值班监控制度。

（2）每年至少开展1次锅炉设备的全面检查。

（3）每年至少开展1次锅炉设备及其辅助设备检测，确保各类设备、仪器仪表、水管线路运行正常。

（4）每年至少开展1次锅炉水质检测，确保水质合格。

（5）按锅炉厂家制定的检修规程对锅炉进行检修。

9、采暖系统

（1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。

（2）做好供暖前检查等相关准备工作。

（3）暖气片上水前，提前通知采购人。

（4）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。

（5）根据天气情况适时调节供暖设备运行工况，节约能源。

（四）保洁服务

1、基本要求

（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。

（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。

（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。

（4）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。

2、办公用房区域保洁

（1）大厅、楼内公共通道：

①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展3次清洁作业。

②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。

③指示牌干净，无污渍，每