项目概况 广州铁路公安局长沙公安处2025年物业服务项目 招标项目的潜在投标人应在湖南中投项目管理有限公司（长沙市雨花区万家丽中路一段469号华雅财富中心906室）获取招标文件，并于2024年12月20日 09点30分（北京时间）前递交投标文件。

一、项目基本情况

项目编号：HNZT-2024ZF322

项目名称：广州铁路公安局长沙公安处2025年物业服务项目

预算金额：98.400000 万元（人民币）

最高限价（如有）：98.400000 万元（人民币）

采购需求：

项目概况：

1、物业服务范围

1、本次服务范围为广州铁路公安局长沙公安处物业管理服务，包括但不限于新、老机关院区、食堂一楼及三楼健身房、南苑办公楼和食堂、北苑等工程维修、安保服务、会务服务、保洁服务、绿化服务、被装清洗等；执法办案中心、新刑侦办公楼公共区域及会议室，及两栋楼前坪的保洁服务。

2、长沙铁路公安处老办公楼位于曙光北路，三栋四层办公楼，一栋三层实验楼，一栋仓库，共计建筑面积约3955 ㎡。

3、长沙铁路公安处新办公楼位于曲塘路，长沙火车南站西侧，占地面积约10000平方米，其中有一栋办公楼（7 层，6791.93㎡），一栋食堂（3 层，1287㎡）（食堂一楼428.74㎡和食堂三楼健身房40㎡纳入此次招标范围）。

4、长沙铁路公安处执法办案中心、新刑侦办公楼位于曲塘路1768号，两层楼分别为720㎡、676.48㎡。

5、长沙铁路公安处南苑占地面积约 10000 平方米，其中办公楼约 6791.93 平方米，食堂一楼 428.74 平方米，北苑三栋四层办公室一栋三层楼实验室，一栋仓库，建筑面积共约 3955 平方米.办案中心二楼 338.24 平方米及刑侦支队两栋办公楼建筑面积 750.4平方米，总建筑面积为 12264.31平方米；三苑绿化面积约 3000 平方米。

2、服务主要内容

（一）房屋建筑主体及建筑公共部分的运行维护、管理，包括：楼盖、层顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、消防门、设备机房、被装清洗等。

（二）配套设备、公用设施的运行、维护、管理，包括高低压配电设备、公共照明，给排水、安全防范系统、消防系统、道路、交通设施等物业范围内所有设备设施。

（三）消防安全、公共秩序管理，门卫管理和公务往来人员车辆进出登记及管控，院内交通秩序、车辆行驶、停车坪的管理。

（四）公共区域的卫生保洁、垃圾清运和所有物业范围内的除四害以及下水道、化粪池的定期清理。

（五）办公楼楼内卫生间、电梯、楼梯间、公共走廊、会见厅、会议室内及门厅、走道等室内公共部分、食堂一楼及三楼健身房的卫生保洁服务工作。

（六）机关各类会议准备、茶水服务和清扫保洁，包括公共会议室会务服务，公共活动场所、会议室的清扫保洁。

（七）院内绿化养护。

（八）特警支队生活办公楼水电维修服务。

（九）公安处被装清洗。

（十）各类突发情况的应急处置。

（十一）甲方安排的其他临时性工作。

（十二）设置专人岗位负责对执勤干警的被装、警服、配饰、衬衣等进行清洗、熨烫、烘干等服务。

3、服务要求

总体要求：打造安全、有序、环保、温馨、舒适的办公环境。

3.1结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。

3.2全面负责甲方的物业管理包含人员、车辆进入管理；卫生保洁管理、电气设备日常维护管理、门岗保安管理等。

3.3根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。

3.4建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。

3.5明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。

3.6重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。

3.7制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。

（一）房屋及配套设施

1、编制房屋本体维修、养护计划以及配套设施大、中（维修金额在三千及以上）维护保养计划，经采购人审批后实施。

2、将房屋及配套设施的巡查、保养工作量化分解到人，由专人控制质量，日常维护、定期保养、日常巡视和定期巡查相结合。

3、针对房屋建筑的结构特点及配套设施材料的特性，进行科学的维护、保养，延长其使用寿命。

4、严格装修审批、登记、验收制度，对施工过程进行控制、跟踪管理，及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。

5、以优质高效服务为宗旨，物业管理处设立服务电话并向用户公开，实行 24 小时值班，受理各类小修、急修申报。

6、接到急修任务，维修人员 30 分钟内赶到现场并立即处理。小修任务及时完成；一般问题当班处理好；当班处理不了的问题对用户应有交代并继续负责处理。

7、公用设施维修养护，主要加强日常巡视检查，及时处理的损坏和隐患为主。

（二）设施设备的管理

1、建立设施设备安全运行值班责任制，定期保养与计划保养相结合管理模式。

2、维修人员 24 小时值班，报修 30 分钟赶到现场维修，做到小修不过夜、中修不过周，以确保各设备系统的安全运行。

3、建立设备紧急预案管理制度：包括电梯困人应急制度；停电、停水管理制度（提前 24 小时通知）；消防设备应急管理制度等。

4、机电设备各系统节能降耗，降低运行成本，提高设备的运行寿命，达到节能降耗要求，照明灯具必须使用节能产品，确保节能降耗。建立完善的机电设备档案管理，制订严格的交接班制度及设备巡视维护保养规定。特殊设备如电梯、门禁、监控等须由专业维保公司进行，负责做好相关协调工作。

5、根据配套设备、设施的特点，储备一定数量的常用备件，以备急用。

6、给、排水系统维护

（三）公共管理

1、设置门卫值班室，24 小时对外来车辆和人员进行管理，外来人员进入办公楼实行有效证件登记制度。

2、办公内部车辆统一用《车辆通行证》和车辆识别系统，外来车辆发卡登记管理。

3、从车辆进入管理区域开始，监控中心全程跟踪监控；根据不同类型的车辆，由秩序维护员，引导停放在不同区域。

4、重要接待的秩序维护：预留车位，并对预留车位进行管控，保证接待或会议的车位数，增加机动秩序维护员提前对车辆进行引导和管理；在大堂明显位置设置欢迎牌。

5、搬出的物资必须严格跟踪管理，并有用户签名认可的《物资搬运放行条》登记，认真核实用户签名是否有效，并认真检查出去物资与《物资搬运放行条》上所列物资是否符合，若不符合停止放行，若相符则放行。

6、保安人员按指定的时间和路线每两小时巡查一次，重点部位（院区道路、出入口、楼层等）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，有巡更记录。

（四）公共区域卫生保洁