一、委托管理事项

1、责任范围内所有办公房屋、业务技术用房的一般性日常维护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、地下室等。

2、设备、设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、运行、管理及零星维修，包括：供排水设备、大楼室内外照明设施、高、低压配电设备、节电、发电设备、电动感应门、自动伸缩闸门、自动道闸、楼宇外围空地、道路、沟渠、化粪池、摩托车与小车车棚、路灯、交通标志、围墙、隐蔽工程设备设施、楼宇内外亮化设备、果皮箱、垃圾清运设备等。

3、设备、设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、运行和管理，包括：消防设备设施、电梯、中央空调及其它空调、监控、报警、会议音响、舞台设备、电子显示屏、网络、有线电视、通讯、邮政等。

4、高、低压配电严格按照电力部门的规章和要求操作，其中一办主楼和市民之家配电房须24小时值班，其他配电间日常巡查不少于4次。

5、监督和协助专业维保公司分别对网络、音响、监控等弱电设备及电梯、中央空调、消防、高低压配电、自来水、节电器、太阳能发电设备、直饮水系统、热水系统、新风系统等设备设施的维修及定期保养。 中央空调、电梯、会议音响、电视监控、消防设备已采购专业维保，只需日常维护和管理。

6、内部安全保卫工作。包括：机关范围内全方位安全、车辆停放与外来车辆的管理、消防系统与安全监控系统等设施设备及其他财物的安全管理，保安人员全方位巡查。各办公区均实施24小时值班制度，对各办公区域实行不定期巡查。主要办公楼全天有专人巡查，会议中心重要会议、重大活动有项目负责人在场指挥调度。地面停车场每天7:00 到19:00有专人值班。夜间19:00至次日7:00必须有保安人员全方位巡查。

7、绿地、花木、园林等的日常养护、修剪施肥、病虫害防治、除杂保洁等管理（涂白粉、药品及肥料由采购方提供）。

8、公共环境卫生清扫和保洁垃圾的收集与清运（不含垃圾外运费）、四害灭杀，外墙5米以下的日常清洗保洁。所有区域的公共环境包括公共场所，房屋共用部分，包含会议室、接待室、活动室、市领导办公室及后勤大楼周转房区域等所有公共区域。

9、所有公共会议室及贵宾接待室的设备管理和会务服务（含会前、会中、会后的服务）及卫生保洁服务。

10、周转房的室内保洁，一办行政中心主楼内邮政、信件、报刊代收代办。市民之家安排人员受理市民办事咨询导引服务。

11、物业档案管理与物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明、竣工验收资料，设备的说明书、保修单、检测证明、合格证等。

12、一办主楼大厅及后停车场须安排24小时专人管理。

13、一办主楼、东三栋、市民之家的消控、监控室，需安排专人持证上岗，24小时值班。其他消控、监控室，需安排安保人员兼顾管理。

二、人员配备及要求

1、人员配备参照《人员配备表》，投标人人员配备不得少于本表，且必须确保服务质量，如服务质量达不到招标人考核要求，招标人有权要求增加必要人员，投标人不得以任何理由推托或拒绝。

2、项目经理、主管、现场督查员、会务人员、形象岗及持证人员的聘用须通过甲方的面试及审核，方可入职。

3、会务服务人员统一负责行政中心各办范围内公共会议室、贵宾接待室的会务服务（含音响设备管理）人员不少于26人。会务服务人员主要由招标人的会务服务中心统一管理，中标人协助管理，其工资、福利、保险、服装费（服装标准不低于1200元/人/年）用由中标方承担，包含在本次物业管理的服务费内。

4、中标人须按为所有员工置办工装，其费用由中标人承担。

5、中标人须具有专门的员工培训部门及负责人，对上岗和在岗人员，依据合同约定的服务范围、物业项目特点、岗位特性，从工作责任范围、职业道德、操作规章进行培训，制定各部门人员岗位操作手册并人手一册。对调整的服务内容作出相应的培训，对专业技术人员进行定期培训，熟练各专业设备的功能、操作和维护知识。

6、各项目负责人、主管、现场督查员必须接受招标人的监督，服从招标人的工作安排。

 《人员配备表》

三、卫生保洁要求

1、日常保洁

范围：公共场所、建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。

服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡、清洗，保证没有污渍。

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍。

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘。

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘。

（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物，灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现。

（6）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹。

（7）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理。

（8）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾。

（9）遇文明创建等重大活动开展时，中标人需无条件配合招标人搞好保洁工作。

（10）不定期进行环境消杀。

2、垃圾收集及外运要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（不含垃圾外运）

3、公共卫生间的保洁：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。

4、每年度清理化粪池不少于两次，每月清理物业范围内所有沟渠、窨井不少于一次。

5、公共区域的垃圾桶保洁：定期清洗，保持干净，无污渍。

四、绿化养护要求

1、服务内容：物业服务范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率95％，草坪纯度95％。

五、安全保卫要求

1、服务内容：负责进出的车辆秩序维护；门岗出入物品的检查登记；负责办公楼内部巡逻及办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防火、防盗等报警、消防监控设备的运行管理；公共秩序的维护，治安、防火防盗及其它突发事件处理等。

2、服务标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫及电视监控室24小时值班。

（2）严格查询，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好。

（3）维护和保证防火、防盗等报警、监控设备的正常运行。

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全隐患，迅速有效处理突发事件；无因管理责任引发的治安刑事案件。

（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。

（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件。

（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部位，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

（8）负责区域内的公共秩序维护、安全防范等事项的管理(包括集体群访事件以及其他突发事件的应急处置及防火、防盗、防破坏、防事故和抢险工作)。 

（9）负责相关区域的物业装饰装修的监督管理；

（10）配合招标人制定水、电(燃气)节能措施并抓好落实，协助做好水、电(燃气)等能源资源消耗的统计；

（11）协助招标人文明机关建设及国有资产管理工作，协助或组织机关健康的文化娱乐活动。

（12）对所有违反物业管理有关规定及破坏物业设施的行为，采取规劝、批评、制止、警告、责令赔偿损失等措施，并及时报告招标人。

 六、设备、设施维保要求

1、给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、新风管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水池保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行捡查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业服务范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。加强临时用电管理。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备进行巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度；供电运行和维修人员必须持证上岗；在检修和改造操作中实行悬挂安全警示牌、现场监护人制度，杜绝责任事故发生。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；避雷系统每年遥测一次。

3、消防系统设备管理维护

定期对消防系统和设施进行检查，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

4、消防设施的检查要求：

每月检查一次，做好记录，及时报修。

5、房屋门窗管理维护：

服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100％。

6、各类急修不超过10分钟到场；小修原则上不超过两小时完成。

7、协助做好节能降耗工作。

七、会议设备管理要求

1、会前对会议室音响设备进行检查，确认会议室音响、灯具、空调等设备的完好，发现问题及时报告、及时修理。

2、对音响、投影、视频等设备的使用进行专业培训，按正确程序操作。

3、严格遵守保密纪律，不询问、不议论、不外传重要会议内容，不擅自带无关人员进入会场。

八、其他约定事项

1、物业服务公司应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。

2、所有工作必须有台账记录。

3、物业服务食宿安排情况：食宿自理（可自行在食堂充值就餐）。

4、物业服务公司聘用的人员要求相对稳定，聘用时须与招标人共同审核其资质及相关条件，新聘人员必须报招标人备案。

5、★中标人不得对本物业整体或分项对外承包，如发现以上情况，立即终止合同。各投标人在投标文件中提供承诺函。

6、★中标人至少能提供一台5吨以上洒水车供本项目干旱季节使用。各投标人在投标文件中提供承诺函。

《物业管理考核评分标准》

考核评分标准：满分 100 分，由招标人按照公开、公平、公正的原则，进行考核评分综合汇总。

宁乡市行政中心物业管理考核评分标准

一、综合管理方面： 

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