周南望城学校位于长沙市望城区成才路88号，总占地面积80亩，绿化面积16108.91平方米，总建筑面积56061.7平方米（地上建筑面积39741.9平方米，地下建筑面积16319.8平方米）。其中综合楼1栋、教学楼4栋、学生宿舍及教师周转房1栋、食堂及体育馆1栋、门卫及钟楼1栋、看台1栋、地下车库1个、田径场1个、室外篮球场4个、室外排球场2个、室内篮球场1个、风雨连廊等。物业管理服务预算金额为：1100235.00元（一年）。

符合国家相关标准和行业标准。

无

（一）服务期限：一年（从合同签订之日算起）。

（二）服务范围：校园内卫生保洁[包括教学楼、综合楼（办公楼、实验楼）、学生宿舍（不包含室内的服务）、体育馆及其他体育场馆、食堂、钟楼、地下车库、看台、风雨连廊、校园秩序维护等、校门口的卫生、设施设备维护及水电维修、泥木维修、保健管理、学生宿舍管理、学校范围内的道路、下水道、化粪池、 建筑物四周排水沟、绿化带卫生、校园内绿化养护和垃圾清运等物业服务。

一、项目服务岗位及人员要求

物业人员配备不少于24人，项目经理1人、物业助理1人、环境卫生保洁13人、绿化人员1人、水电及泥木工3人、宿管人员3人、保健员1人、售电抄表员1人。年龄20-55岁之间，在相应岗位有2-3年以上工作经验者优先；具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。所有工作人员统一着装，必须持有健康证上岗，电工、保健员等岗位需要持资格证上岗。班长以上管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从学校统一领导和临时调配，保证学校物业服务的有序高效运作。

二、服务期限、服务范围、服务内容及标准

（一）服务期限：一年（从合同签订之日算起）。

（二）服务范围：校园内卫生保洁[包括教学楼、综合楼（办公楼、实验楼）、学生宿舍（不包含室内的服务）、体育馆及其他体育场馆、食堂、钟楼、地下车库、看台、风雨连廊、校园秩序维护等、校门口的卫生、设施设备维护及水电维修、泥木维修、保健管理、学生宿舍管理、学校范围内的道路、下水道、化粪池、 建筑物四周排水沟、绿化带卫生、校园内绿化养护和垃圾清运等物业服务。

（三）服务内容及标准

3.1校园内及校门口卫生保洁要求：

3.1.1卫生保洁

保洁内容：服务范围内的公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、校门口、标识标牌、绿化带卫生工作，垃圾站设备保洁及维护工作（不包含教师办公室、教室内及学生宿舍室内的卫生保洁）。

服务标准：

(1)屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期清洗，保证没有污渍；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

(2)门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

(3)楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

(4)公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用大地拖全面清洁，加强随时保洁；

 (5)根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好各会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

(6)道路、广场、田径场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

（7）学校景光池保证池内无污垢，池水清澈，无杂物；

(8)遇文明创建，大型接待，中考高考等重大活动（不包含社会类考试）开展时，中标人需无条件配合学校做好保卫保洁工作；

(9)楼栋内的定期消毒、杀菌、药水等由学校负责；

(10)楼栋的下水道、化粪池、建筑物四周排水沟的定期清理(每期不少于一次)、压缩垃圾站必须每天清理一次，所产生的垃圾拖运费用由学校负责；

(11)室内风扇、灯、空调内机（不包含空调外机）每期统一清洁一次。

3.1.2公共卫生区域的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。所需的保洁耗材（如扫把、拖把、卫生球、清洁剂、垃圾筒、废纸筒、茶叶篓等）由中标人负责。卫生间如遇严重堵塞，及时进行疏通，所产生的费用由中标人承担。

3.1.3公共区域的垃圾箱保洁：

中标人根据情况配置公共区域垃圾箱，费用由学校承担。

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

3.1.4垃圾收集及外运要求：

要求：（1）做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中拖运处理，所产生的垃圾拖运费用由中标人负责。

（2）垃圾通过垃圾分类收集，从中分捡出可回收的物品（纸张、塑料、橡胶、金属、玻璃等）。

3.2设施、设备维护及水电维修：

3.2.1给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常巡查、养护。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

3.2.2供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、电梯、空调系统、监控系统等设备进行日常管理和养护，确保正常运行使用，空调每年清洁2次（每年4月和11月）。

服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；如遇供电系统设备大型维修及时上报学校进行处理；避雷系统每年遥测一次。

3.2.3消防系统设备管理维护

服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修。

服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；如发现消防系统和设施出现大型故障及时上报学校进行处理；定期对员工开展消防培训，提高人防技能。

3.2.4房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

服务内容：负责所有设施和附属建筑物的养护和管理工作。房屋的泥、木、水、电、五金等日常维修。路面墙面修补、围墙、护栏、墙面附着物装订、门窗玻璃、窗帘、屋面维修，以及路灯、门锁、办公座椅柜、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等。如遇房屋本体及附属建筑物、构筑物需由专业技术人员维修的及时上报采购人另行安排处理。

服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

3.2.5房屋门窗维修要求

服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

3.2.6学习办公生活家具维修要求：

服务内容：学习办公生活家具破损的修理。

3.2.7房屋的共用部，公共场地的维修养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购人负责承担或由采购人另行安排处理。

3.2.8负责杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务及学校教材教辅资料运输和分发工作。服从完成临时调派的任务。

3.3绿化养护要求：

服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

服务标准：

(1)有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死枝及病虫害现象；

(2)定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％，草坪纯度95％；

(3)室外摆放花木养护；

(4)采购人免费提供绿化所需水电，所需农药、肥料等由采购人负责；

(5)绿化维护机械及油料、园林垃圾清运车、打药机、劳保用品、枝剪、平剪、锄头、铲子、锯子、砍刀等，均由采购人全权负责。

3.4保健管理

3.4.1在学校政教、安保科的领导下，认真贯彻执行教育部颁发的《学校体育卫生工作暂行规定》，并按学校有关规章制度搞好学校的卫生保健工作,保育室由中标人配合办理卫生行政部门颁发的相关资质，学校负责相关费用。

3.4.2制定学校卫生工作计划，建立必要的卫生规章制度。定期向学校领导汇报卫生工作。

3.4.3保健员是学校体育卫生工作领导小组成员，参加卫生工作大检查，督促搞好学校的环境卫生及个人卫生。

3.4.4贯彻预防为主的方针，经常开展卫生宣传教育。负责对学生进行卫生保健常识、生理卫生及青春期卫生教育。

3.4.5对学校各项工作进行卫生监督，使学校的教育、教学工作能符合学生生活和心理发展的要求。

3.4.6抓好学校的防病、防疫工作，抓好学生的近视眼的防治工作。

3.4.7协助并配合学校组织学生每年进行一次身体检查，建立健康卡片。协助学校部门做好各项体检工作。

3.4.8及时做好学校教职员工和学生临时或突发的一般病症的治疗和救护工作。

3.4.9协助体育教师做好学生体质健康测评工作。

3.4.10保健室必须24小时有专门保健员值班，在岗保健员必须穿着专用服装，服从学校统一管理，参与学校所有大型活动。

3.4.11保健室所需药品和医疗器材均由学校负责提供。

3.4.12完成学校交给的其他工作。

3.5学生宿舍管理服务

3.5.1寄宿生服务内容：

按照学校工作安排准时参加各项寄宿生管理活动，按规程开放和关闭学生公寓各类设施设备；做好寄宿生安全教育和在寝室期间的安全管理；做好学生住宿出勤检查和反馈；指导寄宿学生处理寝室内务，营造安全、清洁、和谐、上进的寝室氛围；做好寄宿学生就寝和就餐管理，确保所有寄宿学生得到良好休息；正确、高效处理学生住宿期间的突发事件；做好工作人员房间的卫生保洁；做好学校寄宿生管理中心布置的各类记录、资料处理和宣传工作；完成学校和寄宿生管理中心交办的其他任务。

3.5.2服务要求：

（1）遵纪守法，遵守学校各项规章制度，服从公司和学校工作安排，团结协作，文明向上，关心爱护学生，积极、认真、主动开展工作；

（2）严格按学校作息时间和学校寄宿生管理中心对生活老师的岗位职责要求开展工作；

（3）不得发生安全责任事故；基本不出现安全意外事件，即使出现意外也能实现免责；

（4）学生及家长反响好，满意率在80%以上；

（5）寝室及周边区域卫生状况好，文化氛围健康而丰富；

（6）处理寝室内突发事件程序正确且及时、高效；

（7）各类过程资料、专项资料全面且详实。

3.5.3寄宿生服务工作细则

三、采购人其他约定事项

1、在实施服务期间，中标人应配合学校进行各项节能管控工作，做到开源节流、节能降耗。对学校使用中的设备、设施进行摸底排查，找出节能降耗的方法，对需要且能够改进的设备、设施作出节电改造方案或建议，逐步进行改造（如在灯座加装反光镜等方法确保停车场照明亮度等）；应严格做好所有照明灯使用时间、景观灯的开放时间的控制（特别部分大功率景观灯等），并要责任落实到岗位、责任到人；应做好各设备、设施日常保养工作，延长设备、设施使用寿命，减少维修成本。

2、对中标人的违纪处罚：因中标人责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

3、对中标人安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因中标人管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由中标人承担。

4、对中标人工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：中标人对派出的所有工作人员支付不低于长沙市最低工资标准的工资，并为他们缴纳相应的社会保险，所有工作人员的工资水平，应不低于同类单位同类人员。工作人员涉及用工方面的劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故均由中标人负责，与采购人无关。中标人在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担中标人工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。

5、中标人无对外收费权。

6、对中标人履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：中标人根据自身的需要订报刊、杂志，手续自理。

7、对中标人的其他要求：中标人应自行制定内部管理机制，包括跟采购人及周边单位(包括居委会、公安局等)的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。并应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录，完成学校交代的其他临时性任务。

8、学校提供物业管理用房及员工餐饮住宿。

9、公用水电费的分担及收缴要求：由学校负责，但中标人员工宿舍所产生的生活用电用水按学校财务管理相关规定承担相应水电费。

10、因中标人管理造成的一切事故由中标人承担全部责任。

本项目由采购人自行组织验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由采购人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。本项目采购人每月将对中标人进行考核，具体考核细则见《周南望城学校物业管理考核实施细则》（见附件）。

附件：《周南望城学校物业管理考核实施细则》

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