一、服务需求
（一）服务报价以及范围
1. 服务报价包括但不限于员工工资（包含全员十二个月工资）、应缴保险、工会经费、大额医疗、餐补、服装费、物料费、管理费、税金等所有与本采购项目相关费用。中标供应商必须按照《中华人民共和国劳动法》的规定执行，须保障所用人员待遇不得低于现行国家规定最低标准，如遇劳资纠纷等问题，由中标供应商自行解决。
2. 付款方式及条件：季度付款，甲方对乙方按照服务需求内容进行物业履约验收，履约验收结果、支付要件作为乙方每季度结算依据。
3. 服务地点：沈阳市第三十一中学（初中部），位于沈阳市铁西区开发二十六号路48号，内设教学楼、操场、办公室、会议室、卫生间等。
（二）人员要求：配备14人。
1. 项目主管1人，（男女不限，45周岁以下，本科及以上学历，持有全国物业管理企业经理证书）；
2. 更夫2人，（男性，65周岁以下）；
3. 综合维修工1人，（男性，50周岁以下）；
4. 室内保洁员9人，（女性，55周岁以下）；
5. 室外保洁兼绿化员1人，（男女不限，男性，65周岁以下/女性，55周岁以下）。
（三）人员基本要求
1. 物业公司招聘的服务人员必须持有健康证。人员须遵守学校的有关规章制度，接受校区治安管理与检查。
2. 物业公司工作人员在工作期间要佩戴明显标志，着统一工装上岗，文明服务。
3. 物业公司工作人员在合同期内要爱护公物，损坏校园公共设备、设施等公物需按价赔偿。
4. 物业公司工作人员必须身体、心理、精神健康方可从业，并无犯罪记录。
（四）人员职责
1. 项目主管
负责保障现场物业服务质量并进行现场管理，熟悉掌握学校所属设施情况。需持有全国物业管理企业经理证书。
2. 更夫
尽职尽责,坚守岗位,认真做好检查记录。按时开、关学校大门，晚上负责所承担负责区域的安全，包括门、窗、水、电、暖的安全和正常运行。禁止机动车、外来人员进入校园,对外来人员进行登记。做好三查三巡工作，一旦发生案件,要及时与学校领导联系,保护好现场,并及时报警,配合有关部门做好处理工作。严格交接班制度,不擅自离岗，配合学校的正常管理工作。
3. 工程维修服务
负责公共区域包括教学楼、操场、办公室、会议室、走廊等所有场所工程维修服务工作，保障学校各项设施设备运行正常。综合维修工需持有特种作业操作证（低压电工）、及特种设备安全管理和作业人员证书（投标时须提供证书复印件）。维修工具由投标人负责，相应的维修物料及耗材支出由投标方负责。
4. 保洁绿化服务
负责公共区域包括教学楼、操场、办公室、会议室、走廊等所有场所卫生保洁服务管理工作，冬季需配合学校清理主要干道积雪，室外绿化养护与管理。相应的保洁绿化用品及清洁设备支出由投标人负责。
负责校区内日常生活垃圾的清运工作，每天至少清运一至两次。清运费用由投标人负责。
二、服务标准及内容
（一）服务标准
结合项目实际情况,其管理目标定位为:以提供优质、安全、高效、有序的服务和管理,使本项目在环境保障、文化氛围营造、服务管理水平等方面成为同类物业管理的典范。
物业一经全面接管,公司将按专业化的标准经营,按ISO9001国际质量保证体系进行规范化运作，其物业管理目标如下:
1.在全面接管后一年内，在物业符合政府规定的考评条件下,达到市物业管理示范的管理标准。
2.工作人员满意率达:100%;
3.合同履约率达:100%;
4.上岗培训合格率达:100%;
5.合理投诉解决率达:100%;
6.服务人员持证上岗率达:100%。
7.管理目标:
(1）对保洁管理满意率达到100%。
(2）清洁覆盖率达到100%。
(3）卫生清理、垃圾清运及时率达到100%。
(4）高空危险作业安全责任事故为0。
（二）服务内容
1. 夜间安全管理工作：
(1) 人员要求：身体健康，责任心强，工作认真负责；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；熟悉使用各类消防器材，能够妥善处理各类突发事件。
(2) 职责范围：
晚上负责所承担负责区域的安全，包括门、窗、水、电、暖的安全和正常运行。
(3) 管理标准：
1) 对大门、路口的公共秩序进行维护。
2) 责任区内各安全要件做到心中有数。
3) 做好安全巡逻的交接班记录，确保巡查过程中发现的所有可疑情况得到有效记录。
4) 对接班过程中获得的重要安保信息及相关任务逐一落实，并按规定的巡逻周期及巡查路线完成对相关区域的安全检查工作。
5) 按规定工作职责开启和关闭相关照明设施，并对不符合工作职责的卫生状况、排水设施状况及电气照明设施状况及时向相关部门通报。
6) 对巡查过程中发现的相关突发事件，按突发事件的应急处理操作规程的工作职责进行处理。
2. 日常维修维护工作：
(1) 人员要求：身体健康、责任心强、工作认真负责、品德良好，具有丰富的水、电综合维修经验，一专多能，完成各类维修任务，熟悉电气设备维修、保养等工作。
(2) 职责范围：
负责学校所有日常维修工作，保证各类设备正常运行。定期对校内设施设备进行巡查，发现问题及时上报处理。配合校方进行能源管控工作，并配合相关部门进行计量的核定。
(3) 管理标准：
1) 熟悉掌握学校所属设施情况。
2) 负责日常维修管理，保证维修随叫随到，随报随修，要经常巡视，解决问题。
3) 维修工作要主动，对重点部位、易损设施要定期检修维护。
4) 设置维修服务专用电话，保持通讯24小时畅通。
5) 维修工作要变被动为主动，督促维修人员主动登门服务，对重点部位、易损部件要定期检修更换。保持和维护各种设备良好运行。
3. 环境卫生的清扫、保洁工作：
(1) 人员要求：责任心强，掌握保洁基本常识。
(2) 职责范围：
1) 负责办公楼内各楼层走廊、读书角、卫生间、楼梯踏步台阶、墙裙、公共区域的玻璃、卫生桶等卫生清洁工作；
2) 负责操场、室外垃圾箱的清扫或整理工作；
